CZĘSTE
PYTANIA
FAQ
CZĘSTO
ZADAWANE
PYTANIA
Kto może kupić działkę rolną po zmianach z 2019 roku?
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, jaki grunt możemy kupić, nie będąc rolnikiem. Przyszły nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Przy czym nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W związku z tym, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu, nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów odbywa się w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Kiedy jest możliwa budowa domu na działce rolnej?
Rolnik posiadający gospodarstwo rolne o odpowiednim w danej gminie rozmiarze ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w tzw. zabudowie zagrodowej (stawia się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi).
Tego, jaka jest w konkretnej okolicy minimalna powierzchnia gospodarstwa rolnego, można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina samodzielnie ustala wielkość gospodarstwa uprawniającego do takiej zabudowy, za punkt wyjścia przyjmując uśrednioną powierzchnię usytuowanych tam gospodarstw.
Gdy działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego – co robić?
Określenie przeznaczenia gruntów następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatem uchwalając go, gmina może określić dany teren jako przeznaczony pod zabudowę lub też pod uprawy. Wówczas jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu.
Wniosek w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w gminie, ale może on nie zostać uwzględniony. Przynajmniej dopóki nie przestanie obowiązywać obecny plan miejscowy (a to może się stać nawet po kilku latach lub dłużej) – pozwolenia na budowę nie dostaniemy.
Gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego – co robić?
W większości gmin jednak brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, a w takim wypadku podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów rolnych najwyższej klasy I-III wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, a niższej klasy – starosty. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych określa się obowiązki związane z wyłączeniem.
Działka rekreacyjna – co to?
Pojęcie działki rekreacyjnej nie jest jasno określone w przepisach i przyjmuje się, że stanowi ona grunt przeznaczony do okazjonalnego wypoczynku i rekreacji. Podstawą prawną własności jest księga wieczysta, dlatego po zakupie stajemy się jedynym właścicielem działki. Informacje o tym, czy na danej działce rekreacyjnej można wybudować dom mieszkalno-rekreacyjny można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W dokumencie znajdują się konkretne wytyczne dotyczące m.in. rodzaju zabudowy, wielkości i wysokości budynku oraz maksymalnej liczbie obiektów na wybranej przez nas działce rekreacyjnej. Z racji tego, że działka rekreacyjna jest z reguły przeznaczona do budowy domów letniskowych, altan, wiat czy budynków gospodarczych, nie może być ona całorocznie zamieszkiwana. Na działce rekreacyjnej nie można też prowadzić działalności gospodarczej.
Dlaczego warto kupić działkę rekreacyjną?
Działka rekreacyjna jest tańsza od działki budowlanej i będzie dobrym wyborem dla inwestorów, którzy chcą wybudować domek letniskowy w celach rekreacyjnych i zapewnić sobie tym samym okresowe źródło dochodu.
Działki rekreacyjne są także świetną opcją dla osób, które mieszkają w bloku i chcą mieć swój teren poza miastem, który można zagospodarować według własnych potrzeb. Na działce można postawić dom albo przeznaczyć ją tylko na ogródek.
Dom 70m² bez pozwolenia
("Polski Ład")
Budowa domu do 70m² bez pozwolenia to jeden z elementów programu społeczno-gospodarczego jakim jest „Polski Ład”. Program obejmuje wiele zmian, a jedną z nich jest możliwość wybudowania domu do 70m² bez pozwolenia, jedynie na podstawie zgłoszenia. Nie ma tutaj konieczności prowadzenia dziennika budowy z dokumentacją robót budowlanych oraz zatrudniania kierownika budowy, który będzie kontrolował przebieg prac.
Dom 70m2 bez pozwolenia,
czyli jaki?
Bez formalności można wybudować zarówno dom mieszkalny, jak i rekreacyjny. Czym dokładnie muszą wyróżniać się te budynki?
Dom mieszkalny
jednorodzinny, wolnostojący budynek mieszkalny,
dom, który posiada maksymalnie dwie kondygnacje,
dom, który cały mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
dom wybudowany do własnych celów mieszkaniowych.
Dom rekreacyjny
budynek parterowy przeznaczony do rekreacji indywidualnej,
dom, w którym rozpiętość elementów konstrukcyjnych wynosi do 6 metrów, natomiast wysięg wsporników do 2 metrów.
Istnieje także możliwość wybudowania domu z poddaszem i tarasem o łącznej powierzchni użytkowej do 90m² (ponieważ 70m² odnosi się do powierzchni zabudowy).
Decyzja o warunkach zabudowy a budowa domu na działce rolnej
Urząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy, jeśli planowana inwestycja spełnia łącznie następujące warunki:
-co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy. Kontynuacja powinna dotyczyć funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
-teren ma dostęp do drogi publicznej;
-istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Warunek ten będzie spełniony, jeśli przedstawisz umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu. Umowa powinna być zawarta pomiędzy tobą (jako inwestorem), a właściwą jednostką organizacyjną;
-teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
-decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).
Co sprawdzić przed kupnem działki?
Kupno działki jak każda inna inwestycja musi zostać przez nas dokładnie przemyślana i przede wszystkim sprawdzona przed finalizacją transakcji. Kupno działki czasem może okazać się bardziej problematyczne niż zakup lokalu. Poniżej podpowiemy, jakie rzeczy powinniśmy zweryfikować zanim podejmiemy tę ostateczną decyzję o kupnie działki.
Sprawdźmy:
- kształt działki – jeżeli nasza działka będzie miała nieregularne kształty, to wówczas budowa wymarzonego domu może okazać się niemożliwa lub bardzo utrudniona;
- ukształtowanie terenu – jeżeli nasza działka będzie posiadała liczne górki czy spadki, to stworzenie odpowiedniego projektu domu będzie bardzo utrudnione i czasochłonne lub będziemy musieli w jakiś sposób zająć się wyrównaniem tej powierzchni;
- w jaki sposób możemy dotrzeć do działki – czy wokół działki znajdują się drogi, które pozwolą nam na swobodne dotarcie do działki, czy ulice są ruchliwe, czy mamy bezpośredni dostęp do naszej działki, czy może będziemy musieli poruszać się po innych działkach;
- czy do działki można dostarczyć media tj. prąd, wodę, gaz – media są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania w wybudowanym domu i koszt założenia poszczególnych instalacji może być droższy lub tańszy w zależności od tego, jak utrudnione będą warunki;
- grunt – warto sprawdzić, co wcześniej znajdowało się na powierzchni działki, czy grunt nie jest zbyt podmokły, co znacznie utrudniłoby nam prace budowlane.
Jakie dokumenty przygotować dla notariusza?
- Wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej. Dokumenty te udostępniane są przez starostę powiatu.
- Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.
- Zaświadczenie o lesie – czy działka nie jest objęta planem urządzenia lasu.
- Zaświadczenie o tym, czy działka nie jest objęta planem rewitalizacji.
- Jeżeli na kupno działki potrzebujemy kredytu, to do notariusza zabierzmy również umowę kredytową z załącznikami.
- Zbierzmy informacje dotyczące działki takie, jak warunki zawieranej umowy, cena za kupno działki, sposób i termin zapłaty, termin wydania itp.
- Potrzebne nam będą również dane z dowodów osobistych stron transakcji, adresy zamieszkania i stany cywilne.
- Odpis z księgi wieczystej.
Kupno działki – podatek
Przy zakupie działki budowlanej strona kupująca musi zapłacić podatek PCC w wysokości 2% wartości transakcji lub podatek VAT w wysokości 23% (jeśli kupuje nieruchomość od firmy). Przy zawieraniu aktu notarialnego podatek PCC płaci się w kancelarii i nie trzeba robić tego na własną rękę.
Kupno działki – koszty
Koszty zakupu działki nieco wykraczają poza jej cenę transakcyjną. Pozostałe koszty, które obowiązkowo trzeba ponieść, to:
- podatek od czynności cywilno – prawnych (PCC) w wysokości 2% wartości transakcji,
- taksa notarialna (zależna od wartości działki),
- podatek VAT od wynagrodzenia kancelarii notarialnej,
- koszty wypisów aktu notarialnego,
- opłaty sądowe związane z założeniem nowej księgi wieczystej lub z dokonaniem zmian w istniejącej.
INNE PYTANIA?
W przypadku innych pytań lub wątpliwości prosimy o kontakt –
– postaramy się na nie odpowiedzieć.